계약갱신청구권 사용법, 1분 만에 끝내는 5가지 필수 조건

계약갱신청구권, 사용 가능할까요? 2년 더 살고 싶은데 집주인이 거절할까 불안하다면, 지금 바로 1분 진단으로 내 권리를 확인하고 대응 전략을 세워보세요.

계약 만료일이 다가올수록 마음이 불안해지는 분들이 많으실 겁니다. ‘2년 더 살고 싶은데, 집주인이 나가라고 하면 어떡하지?’, ‘요즘 전셋값이 너무 올랐는데, 이사 갈 집은 구할 수 있을까?’ 하는 걱정들 때문이죠. 이런 세입자들의 주거 안정을 위해 만들어진 법적 권리가 바로 ‘계약갱신청구권’입니다.

하지만 이 소중한 권리, 정확히 아는 사람은 많지 않습니다. 인터넷에 떠도는 복잡한 법률 용어들 앞에서 막막함을 느끼셨을 겁니다.

더 이상 혼자 고민하지 마세요. 가장 먼저, 아래의 ‘인포허브 계약갱신청구권 셀프 진단기‘를 통해 내 상황을 단 1분 만에 객관적으로 점검해 보세요. 법률 지식이 없어도 괜찮습니다. 몇 가지 질문에 답하는 것만으로 내 권리 행사 가능 여부와 구체적인 행동 지침까지 명확하게 알 수 있습니다.

왜 나의 상황을 먼저 진단해야 할까요?

방금 위 진단기를 통해 결과를 확인하셨을 겁니다. ‘사용 가능’이 나왔든, ‘불가’가 나왔든 가장 중요한 것은 ‘내 상황을 정확히 알게 되었다’는 사실 그 자체입니다.

임대차 분쟁의 대부분은 감정적인 대응과 정보의 비대칭에서 시작됩니다. 내가 법적으로 어떤 권리를 가지고 있는지, 어떤 상황에서 집주인이 나의 요구를 거절할 수 있는지를 명확히 알면 불필요한 분쟁을 피하고 훨씬 유리한 위치에서 대화를 시작할 수 있습니다.

이 글에서는 여러분이 진단 결과를 바탕으로 앞으로 어떻게 행동해야 하는지, 반드시 알아야 할 주택임대차보호법의 핵심 내용을 알기 쉽게 풀어드리겠습니다.

계약갱신청구권, 정확히 무엇일까요?

가장 기본적인 개념부터 확실히 짚고 넘어가겠습니다. 용어를 알아야 내 권리를 제대로 주장할 수 있습니다.

계약갱신청구권이란? (임대차 3법의 핵심)

계약갱신청구권은 임차인(세입자)이 기존 임대차 계약이 끝나기 일정 기간 전에 1회에 한하여 계약을 2년 더 연장해달라고 임대인(집주인)에게 요구할 수 있는 권리입니다. 이는 주택임대차보호법에 명시된 임차인의 강력한 권리이며, 임대인은 법에서 정한 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다.

‘묵시적 갱신’과는 어떻게 다른가요?

많은 분들이 ‘묵시적 갱신’과 ‘계약갱신청구권 사용’을 헷갈려 하십니다. 둘은 전혀 다릅니다.

• 묵시적 갱신
  계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인과 세입자 모두 아무런 말이 없이 기간이 지나 계약이 자동으로 연장되는 경우입니다. 이 경우, 세입자는 계약갱신청구권을 사용한 것이 아닙니다. 따라서 추후 계약이 종료될 때 1회 사용 권리가 그대로 남아있습니다.
• 계약갱신청구권 사용
  세입자가 “계약갱신청구권을 사용하여 계약을 연장하고 싶습니다”라고 명확하게 의사를 밝혀서 계약을 연장하는 경우입니다.

가장 큰 차이는 ‘명시적인 의사 표시‘ 여부입니다. 묵시적 갱신은 권리를 아낀 것이고, 청구권 사용은 권리를 사용한 것입니다.

내 권리를 지키는 3가지 핵심 사용 조건

계약갱신청구권을 제대로 사용하려면 3가지 핵심 조건을 반드시 지켜야 합니다.

1. 행사 기간: 황금 시간을 놓치지 마세요

권리는 정해진 시간에만 행사할 수 있습니다. 계약갱신청구권은 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에만 행사할 수 있습니다. 만약 계약 만료일이 2개월도 채 남지 않았다면, 안타깝게도 권리를 행사할 수 없습니다.

2. 행사 횟수: 단 한 번의 소중한 기회

이 권리는 임대차 기간 동안 단 1회만 사용할 수 있습니다. 따라서 신중하게 사용해야 합니다. 앞서 설명한 ‘묵시적 갱신’으로는 몇 번이든 자동 연장이 가능하지만, ‘계약갱신청구권’을 명시적으로 사용했다면 그 기회는 소진됩니다.

3. 행사 방법: 증거를 남기는 것이 핵심

“계약 연장하고 싶어요”라고 말로만 통보하는 것은 추후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 집주인이 “들은 적 없다”고 발뺌하면 입증하기 어렵기 때문입니다. 따라서 반드시 증거가 남는 방법으로 의사를 전달해야 합니다.

• 가장 확실한 방법: 내용증명 우편
• 간편하고 효과적인 방법: 문자 메시지, 카카오톡 메시지

집주인이 전세 계약 연장을 거절할 수 있는 9가지 예외 사유

세입자의 권리가 강력하지만, 무조건적인 것은 아닙니다. 주택임대차보호법에서는 임대인이 갱신 요구를 정당하게 거절할 수 있는 9가지 사유를 명시하고 있습니다. 아래 사유에 해당한다면 갱신이 어려울 수 있습니다.

1. 임차인이 2기의 차임액(월세)에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상(이사비 등)을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 빌려준 경우(무단 전대)
5. 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 재건축 또는 철거 계획을 구체적으로 고지한 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

이 중 가장 분쟁이 잦은 것이 바로 8번, ‘임대인의 실거주‘ 사유입니다. 만약 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면, 세입자는 집주인이 정말로 실거주하는지 퇴거 후에도 확인할 권리가 있습니다. 만약 집주인이 실거주하겠다고 해놓고 2년 내에 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 다시 임대한 것이 확인되면, 이전 세입자는 집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

진단 후, 이제 무엇을 해야 할까요?

이제 여러분은 자신의 상황을 객관적으로 파악했고, 관련 법률 지식도 갖추었습니다. 이제는 행동할 때입니다.

Case 1: “사용 가능” 결과가 나왔다면?

1. 즉시 증거 남기기
   지금 바로 집주인에게 문자나 내용증명으로 “주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신청구권을 행사합니다.”라는 의사를 명확히 전달하세요.
2. 임대료 협의
   갱신 시 임대료는 기존 금액의 5% 범위 내에서만 증액할 수 있습니다. 집주인이 과도한 인상을 요구한다면 당당하게 거부할 수 있습니다.
3. 새로운 계약서 작성
   기존 계약과 동일한 조건으로 2년 연장되지만, 변경된 임대료 등을 명확히 하기 위해 계약서를 다시 작성하는 것이 좋습니다.

Case 2: “사용 불가” 또는 “분쟁 가능성”이 있다면?

1. 임대인과 협의
   법적 권리 행사가 어렵더라도, 집주인과 원만하게 새로운 조건의 재계약을 협의해 볼 수 있습니다.
2. 이사 계획 수립
   협의가 어렵다면, 빠르게 이사 계획을 세우는 것이 현명합니다. 보증금을 안전하게 돌려받는 방법 등을 미리 숙지해야 합니다.
3. 전문가 상담
   집주인의 실거주 주장처럼 분쟁 가능성이 높은 경우, 혼자서 대응하기보다 변호사 등 법률 전문가의 상담을 통해 구체적인 대응 전략을 세우는 것을 추천합니다. 내용증명 작성 방법과 같은 구체적인 법적 절차를 미리 알아두는 것도 도움이 됩니다.

결론적으로, 계약갱신청구권은 아는 만큼 보이고, 아는 만큼 지킬 수 있는 권리입니다. 더 이상 불안해하지 말고, 오늘 인포허브에서 얻은 정보를 바탕으로 당당하게 여러분의 주거 안정을 지켜나가시길 바랍니다.