“제가 직접 들어와 살 거라서요. 죄송하지만 이번엔 계약 연장이 어렵겠습니다.”
집주인 허위 실거주 손해배상액 계산기
1. 기존 계약 정보
2. 집주인이 새로 맺은 계약 정보
3. 임차인이 입은 실제 손해
4. 계산 기준
※ 전환율은 '연 10%'와 '한국은행 기준금리 + 2%' 중 낮은 값을 사용합니다. 잘 모를 경우 현재의 대략적인 값(4~4.5%)을 그대로 사용하세요.
✅ 계산 결과
방법 1) 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분
0 원방법 2) 환산월차임 차액의 2년분
0 원방법 3) 임차인이 입은 실제 손해액
0 원법률에 따라 청구 가능한 최대 손해배상액은
0 원
※ 본 계산 결과는 참고용이며, 실제 소송 시에는 사실관계에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
목차
분명 이렇게 말했던 집주인. 그런데 얼마 뒤 확인해보니, 집주인이 아닌 다른 사람이 버젓이 살고 있다면? 믿었던 집주인에게 속았다는 배신감과 이사 과정에서 겪었던 고생이 한꺼번에 밀려옵니다.
‘이거 사기 아니야?’, ‘무조건 소송해야지!’ 하는 마음에 섣불리 감정부터 앞세우기 쉽습니다.
하지만 잠깐만요. 분하고 억울한 마음은 잠시 접어두고, 법이 보장하는 당신의 권리를 가장 스마트하게 되찾는 방법부터 알아보세요. 바로 ‘집주인 실거주 갱신거절 손해배상’ 금액이 얼마인지 정확히 계산하는 것부터가 모든 전략의 시작입니다.
주택임대차보호법이 당신 편인 이유
가장 먼저 알아야 할 것은 당신의 이런 억울한 상황을 법이 보호하고 있다는 사실입니다. 감정적인 호소가 아닌, 법률적 근거가 당신의 가장 강력한 무기입니다.
⑤ 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
쉽게 말해, 집주인이 직접 산다고 내보내 놓고, 정당한 이유 없이 다른 사람에게 세를 줬다면, 그로 인해 당신이 입은 손해를 반드시 물어줘야 한다는 뜻입니다. 그리고 그 손해배상액은 아래 3가지 기준 중 당신에게 가장 유리한(가장 큰) 금액으로 정해집니다.
내 손해배상액은 얼마? ‘집주인 허위 실거주 갱신거절 손해배상’ 3가지 계산법
이제 가장 중요한 부분입니다. 아래 3가지 방법을 모두 계산해보고, 가장 큰 금액이 얼마인지 확인해보세요.
① 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분
가장 기본적인 계산법입니다. ‘환산월차임‘이라는 말이 조금 어렵게 들리지만, 보증금을 월세로 바꿨을 때의 금액이라고 생각하면 쉽습니다.
- 계산법: (당시 월세 + (당시 보증금 × 법정 전환율*)) × 3개월
- *법정 전환율(2025년 기준): ‘연 10%’와 ‘한국은행 기준금리 + 2%’ 중 낮은 비율을 적용합니다. (보통 4~5% 내외에서 결정됩니다.)
② 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분
집주인이 시세에 맞춰 임대료를 많이 올려 받았다면 이 금액이 가장 커질 확률이 높습니다.
- 계산법: (새로운 계약의 환산월차임 – 내 기존 계약의 환산월차임) × 24개월
③ 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 실제 손해액
이사하면서 실제로 쓴 돈을 기준으로 합니다. 그래서 모든 영수증을 꼼꼼히 챙겨두는 것이 매우 중요합니다.
- 인정 항목: 이사비, 부동산 중개보수(복비), 대출 관련 금융비용, 에어컨 설치비 등 이사와 직접적으로 관련된 비용
- 핵심: 모든 비용은 영수증, 계약서, 이체 내역 등 객관적인 증빙자료가 반드시 있어야 합니다.
사례로 알아보는 ‘집주인 실거주 갱신거절 손해배상’
백 마디 설명보다 하나의 사례가 더 와닿겠죠? 아래 상황을 통해 직접 계산해 보겠습니다.
[상황]
- 나의 기존 계약: 보증금 5억 원 / 월세 없음
- 집주인이 새로 맺은 계약: 보증금 6억 원 / 월세 50만 원
- 내가 실제로 쓴 돈: 이사비 250만 원 + 중개보수 250만 원 = 총 500만 원
- (계산 편의상, 환산월차임 전환율은 연 4.5%로 가정)
[3가지 기준에 따른 계산]
1️⃣ 기준 1: 3개월분 환산월차임
- 내 기존 환산월차임: (5억 원 × 4.5%) ÷ 12개월 = 187.5만 원
- 손해배상액: 187.5만 원 × 3개월 = 562.5만 원
2️⃣ 기준 2: 2년분 환산월차임 차액
- 새로운 계약의 환산월차임: 월세 50만 원 + ((6억 원 × 4.5%) ÷ 12개월) = 50만 원 + 225만 원 = 275만 원
- 월 차액: 275만 원 – 187.5만 원 = 87.5만 원
- 손해배상액: 87.5만 원 × 24개월 = 2,100만 원
3️⃣ 기준 3: 실제 손해액
- 이사비 + 중개보수 = 500만 원
[최종 결론]
위 3가지 금액(562.5만 원, 2,100만 원, 500만 원) 중 가장 큰 금액인 2,100만 원을 집주인에게 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 만약 이 계산을 해보지 않고 실제 쓴 돈 500만 원만 생각했다면, 무려 1,500만 원이 넘는 정당한 권리를 놓칠 뻔했습니다.
최신 판례로 본 ‘집주인 실거주 갱신거절 손해배상’ 동향
최근 법원의 판결 경향을 보면, 임차인의 권리를 더욱 두텁게 보호하는 추세입니다.
특히 집주인이 실거주하지 못한 것에 대한 ‘정당한 사유’를 매우 엄격하게 판단합니다. 예를 들어, “갑자기 해외 발령이 났다”, “가족 중 누군가 심각한 질병으로 입원하게 되어 계획이 틀어졌다” 와 같이 예측이 불가능하고 불가피한 사정이 아니라면 ‘정당한 사유’로 인정받기 어렵습니다.
“자녀 학교 때문에 들어오려 했는데, 다른 학교에 배정받았다” 정도의 사유는 정당한 사유로 인정되지 않을 가능성이 높다는 것이 최근 판례의 흐름입니다. ‘정당한 사유’에 대한 입증 책임은 전적으로 집주인에게 있습니다.
‘집주인 실거주 갱신거절 손해배상’ 청구, 첫걸음 떼기
손해배상액을 확인했다면, 이제 행동에 나설 차례입니다.
1단계: 증거 확보 (필수!)
가장 확실한 증거는 ‘전입세대 열람‘입니다. 퇴거한 주소지의 주민센터에 방문하여 임대차계약서를 제시하고 ‘이해관계인’ 자격으로 전입세대 열람을 신청하세요. 집주인이나 그의 직계가족이 아닌 제3자가 전입신고 되어 있다면, 그것이 바로 허위 실거주를 입증하는 결정적 증거가 됩니다.
2단계: 내용증명 발송
계산된 손해배상액과 확보된 증거를 바탕으로 우체국을 통해 내용증명을 발송하세요. 이는 법적 효력은 없지만, “나는 법적 절차를 밟을 준비가 되어 있다”는 강력한 의사 표시로, 원만한 합의를 이끌어내는 효과적인 수단이 될 수 있습니다.
3단계: 법적 절차 진행
내용증명에도 집주인이 응하지 않는다면, ‘민사소송(손해배상 청구 소송)’을 제기하여 권리를 찾을 수 있습니다.
아는 것이 힘, 계산하는 것이 첫걸음
집주인의 거짓말로 인해 겪었을 마음고생과 금전적 손실은 결코 가볍지 않습니다. 하지만 억울한 감정만으로는 아무것도 해결되지 않습니다.
법이 당신에게 부여한 권리가 무엇인지 명확히 알고, 내가 받을 수 있는 돈이 얼마인지 정확히 계산하는 것이야말로 이 싸움에서 가장 유리한 고지를 점하는 길입니다. 이 글이 당신의 정당한 권리를 되찾는 데 든든한 가이드가 되기를 바랍니다.